春节将至，房地产市场在调控政策的重压之下，依然感受到了暖暖的春意。根据上海易居房地产研究院发布的**报告，今年1月份，20个典型城市新建商品住宅成交面积为1057万平方米，同比增长超过2.5倍，10个典型城市土地成交建筑面积2602万平方米，环比下降32%，同比增长77%。从全国来看，1月份全国土地出让金收入为562亿元，同比狂涨263%。虽然从整体上来看，房地产市场的春意正浓，但是仔细观察却可以发现，即便是在10个典型城市中，火爆景象也不是常态。以“北上广深”四个一线城市为例，北京、广州、深圳三大城市在成交面积上都出现了较大幅的反弹，上海成交面积同比反而下降51%。

    之所以会出现这样的差别，有业内分析认为这是供应节奏不同所致。在四个城市中，只有北京在成交面积同比、环比，成交均价同比、环比四项指标中全面上涨。虽然市场回暖，甚至一些市场研究人士认为，进一步的调控措施不久将会到来，不过市场的走势恐怕依然难言乐观。渣打银行**公布的一份调查显示，30家接受调查的中国房地产开发商有18家表示有意于未来三至六个月购买土地。开发商们普遍认为，受到需求强劲、降价促销以及市场环境等因素的影响，多个城市的住房价格正在上升。经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此做出了点评：

    “出让金收入同比增长263%”这个数据会对市场供求关系产生怎样的预期？

    杨红旭：首先增幅很大主要是因为两点，**去年1月份是春节，成交比较清淡，尤其是地方政府那时供地不积极，而现在1月份不是春节月份，而且楼市正在加速的回暖，土地市场也开始了明显的上升，因此今年1月份的成交量就大幅超过了去年1月份，而在这里面成交的土地出让金政府是263%，土地出让面积77%，之间增幅差别比较大，主要是因为成交均价比去年1月份大增百分之百，说明今年1月份价格也大增了，这种量价齐升可能会进一步推高土地成本，也转变了很多人对房价下跌的预期，这对未来房价的上涨形成一种推动作用。

    土地市场和房屋市场基本具有同步性，土地市场略微滞后于房屋市场，房屋市场去年1月是春节月份，而且去年是楼市**迷的时点，所以是同比增幅出现了暴增，其实是一线城市1月份成交量相比去年12月份出现了9%的小幅下滑，但是目前依然处于高位，成交量处于高位。

    *近一段时间房地产回暖大势已渐渐明显，人们也在担心房地产市场会不会失控，调控政策会怎样加码？

    杨红旭：目前回暖迹象非常明显，尤其是一线城市量价齐升，我之前说是一线城市调控如果不升级房价将会失控，主要是基于一线城市现在供求关系偏紧，供不应求的现象开始出现，而广大的中西部三线城市、四线城市存货量依然较大，北京、上海、广州、深圳供应量偏紧，而区划速度又比较快，需求比较旺盛，自然会导致供不应求，在这种情况下价格的加速上涨是必然的。所以需要出台政策抑制需求过于旺盛而供给短时间内接不上的矛盾。

    政策会有以下几个方面：**限购限贷等行政干预政策依然不放松。第二信贷政策可能会有所收紧，二套房贷虽然不一定全面取消，但可能会提高首付和贷款利率，第三税收也有一些动作，昨天国务院转收入分配指导意见里指出房产税还要稳步的推进，我认为税收可能也会加码，政策可能会倾向于区域差异化、因地制宜。

    是春节过后到5月份之间都可能是政策出台的时间窗口，因为12月份北京、深圳、广州四个一线城市的房屋价格指数涨幅已经超过了环比1%，这已经是一个比较大的涨幅了，所以我估计2月份、3月份、4月份如果没有政策房价将加速上涨，涨幅会非常可观，会引起恐慌情绪。

    新政出来后对于成交量会有抑制，成交量可能会出现几个月份的环比下滑，市场会降温，但是价格不一定会出现明显降温，我个人预计2013年房价会震荡上行，有惊无险，因为房价已经在去年触底反弹，今年主要以上行为主，政策力度大，房价震荡的幅度就会比较大，政策力度小，可能只是涨幅收窄，不一定会出现实质性的下跌，2014年可能会出现拐点。

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