南宁青秀天街，作为龙湖在南宁的商业首秀，也是龙湖在华南的首座天街，总体量达12万㎡的购物中心，可谓大手笔。而此次布局的笃定，源自龙湖前瞻战略眼光和一向严苛的择址标准。

无论是预判了“重庆向北”城市发展战略的重庆北城天街，还是乘着北京建设“大兴新城”战略“顺风”的北京时代天街，龙湖的选址策略始终聚焦一线城市及城市发展势能强的核心二线城市，重点瞄准代表城市未来走向、且拥有相当规模辐射客群的核心区域。

了解了龙湖一贯的选址逻辑，我们就不难理解，龙湖为什么选择南宁、选择凤岭滨江板块作为华南区域商业首秀的舞台。

· 瞄准千万级人口特大城市的商业潜能

南宁作为广西首府，在面向东南亚、发展北部湾，以及衔接“一带一路”中都起着不可或缺的重要作用。

根据“十四五**”，广西将全面落实“强首府”核心战略，强化资源集聚，加快把南宁打造为“引领全区高质量发展的核心增长极”。

在过去的5年时间里 ，南宁市主城区平均每年以新增20万人口的速度快速扩张。根据****，2035年南宁拟建成千万级人口特大城市。

如此强劲的扩展张力将释放的城市商业潜能不容小觑，龙湖选择此时进入南宁，正是瞄准城市快速扩张关键时机的抢先布局。

 · 城市东扩的“C位担当”

除了契合城市发展的快速扩张，龙湖每一次商业选址也是在研判政策风向的基础上，对城市未来发展方向的精准定位。

追溯南宁商业多核心演变的发展史，不难发现，它也是一部城市发展东进史。修建于1987年的民族大道造就了南宁*早的商业中心——朝阳商圈，随着民族大道延长线不断东扩，代表南宁商业2.0时代的金湖商圈、3.0时代的核心CBD东盟商务区相继涌现。

此后，南宁城市商业不断发展，进入成熟期的东盟商务区开始出现资源、功能自然外溢。那么，谁将承接城市发展势能，成为下一个中心商圈？

当城市商业中心沿民族大道的“东进”演变，叠加南宁“整体向东”发展**，不难预见：南宁下一个商业中心依旧会出现在城市东进的主脉络上。

随着原南宁收费站（三岸）东移10公里，民族大道继续向东延展，南宁下一个商业中心的“契机点”也浮出水面——龙湖瞄准的凤岭滨江板块，可能就是那个答案。

凤岭滨江板块位处“广西**经济强区”青秀区，今年以来，青秀区政府提出“城市整体向东，5年再造一个新青秀”发展战略，未来将以邕江为轴，整体向东，高起点**建设南宁东部新区。依托沿江经济区和整体向东的发展契机，凤岭滨江逐渐成为新区发展的重要一翼。 

除此之外，凤岭滨江板块的商业潜力，还得益于其“手掌心”般的地理位置——与成熟的东盟商务区、凤岭南核心区相邻；通过那安快速路，与西乡塘区和兴宁区串联；跨江而过的龙岗大桥，又让其连接上南边的五象新区。

总的来说，凤岭滨江板块既落在南宁“整体向东”的发展脉络上，又与城市“重点向南”的核心——“五象新区”互通互联，当之无愧坐镇城市东扩的“C位”。

 · 客群规模奠定“新商圈”根基

除了地理区位，人口因素也是商业中心形成的重要条件。凤岭滨江板块不同于其他正在发展中的新区，在人口集中度、交通、教育等基础配套方面已有实质进展。

早在2018年，凤岭滨江板块就被定位为“以滨水居住为主，兼具商业、景观、旅游、文化等城市职能的综合新区”，陆续吸引龙湖、龙光、美的置业、中海、新城、中国铁建等大批房企进驻，居住人群持续注入。

市调报告显示，以南宁青秀天街为中心的3公里辐射圈内，消费客群规模已达56万人。随着周边住宅项目陆续交楼，板块内居住人口将激增至65万人。按照**，项目周边将新建3所小学、2所中学，预计还将有超1.2万**消费客群导入。

此外，南宁青秀天街3公里范围内还有21座写字楼、酒店集群陆续交付使用，仅2022年就将带动办公、商务人口增长至2万多人。

事实上，凤岭滨江板块的办公、商务人群已在陆续导入。以青秀时代中心为例，近期龙湖集团海广公司总部已确定进驻，顶层酒店正在洽谈中，空中商铺与创意工作室也在持续招商中。据统计，仅青秀时代中心这一项目，未来预计将为凤岭滨江板块导入5000+商务办公人群。

从****来看，未来凤岭滨江配套还将继续升级，带动人口规模进一步攀升。

交通配套方面，凤岭滨江板块已形成“三纵三横”交通路网。按****，凤岭南路南侧、那安快速路两侧还将建设17条新道路，一个多维立体交通网络初具雏形。

备受关注的轨道交通也有些许“眉目”，南宁轨道第三轮建设（2021—2026）环评意见提及，6号线一期和机场线将途经凤岭滨江。这意味着凤岭滨江板块有机会进入“地铁时代”。

· 中高端消费力与商业配套不足矛盾显著

城市商业新中心的形成，必定需要一个商业综合体带动，一如南宁万象城之于东盟商务区。

但反观凤岭滨江板块，当前的商业配置甚至还未能完全满足“家门口”的消费需求，代表性的集中式商业仅有东方广场，但该项目无论体量、业态、品牌级次，都无法匹配周边消费者的中高端消费需求。

无论区域发展前景、辐射人群的规模与消费力，还是当前的商业空白，都共同指向龙湖在凤岭滨江板块的机会点，而龙湖为此定制的商业方案，也相应付诸长远眼光。

既有南宁青秀天街带来的12.1万㎡丰富业态，又以灵活性更高的2.2万㎡商铺“铂金岛”链接更多南宁本土优质品牌和本土投资人，同时，通过3.4万㎡的青秀时代中心加强商务、白领客群导入，**化释放凤岭滨江板块商业势能，为凤岭滨江板块的进阶演化落下关键一子。